Цена в объявлении и цена сделки: почему это разные числа

Ориентироваться на соседние объявления бессмысленно: они показывают, чего хотят продавцы, а не что происходит на рынке.

Откуда берётся разрыв

Дорогой объект стоит в экспозиции месяцами, и цена в объявлении часто остаётся той, с которой начинали. Реальная сделка проходит ниже — иногда на пятнадцать процентов, а по неликвидным лотам и больше.

Как считать

Смотрим закрытые сделки в том же квартале и классе, с поправками на этаж, вид, состояние отделки и юридическую чистоту. Это данные не из открытых объявлений, и в этом вся ценность оценки.

Собственнику это нужно раньше, чем покупателю: завышенная цена стоит не денег, а месяцев. Объект «зависает», и в итоге продаётся дешевле, чем мог бы сразу.